Сдача в аренду собственного жилья – неплохой способ приумножить капитал без особых усилий. Но получать реальную прибыль, без конфликтов и непредвиденных ситуаций, владельцам жилых помещений удается не всегда.

Большая удача, когда арендодателю попадаются благонадежные квартиранты, бережно обращающиеся с жильем и обстановкой внутри, не создающие проблем с соседями и управляющими организациями. Но нередко посторонние люди пытаются навести во временном жилище свои порядки, портят или даже разрушают имущество.

Единственным гарантом соблюдения всех требований хозяина жилья и сохранности его имущества выступает заключаемый между двумя сторонами договор. При этом часто арендодателю приходится прибегать к радикальным мерам, прерывать мирное соглашение и принудительно выселять квартирантов. Тем самым он рискует навлечь на себя юридические разбирательства, поскольку существует закон, регулирующий условия договора и права арендатора. И ознакомиться с его положениями лучше до принятия решений о принудительном выселении.

Срок действия и продление договора

Закон предусматривает заключение двух вариантов соглашения:

• краткосрочного (сроком до 1 года);
• долгосрочного (сроком до 5 лет).

Если стороны подписывают краткосрочный договор, это означает, что в указанный период действие документа заканчивается, и владелец жилья имеет полное право попросить квартирантов освободить помещение. Автоматически такое соглашение не продлевается, если это не предусмотрено в одном из его пунктов. Данный вариант является более безопасным для арендодателя.

Если стороны подписывают долгосрочный договор, собственник жилья обязан учитывать и выполнять соответствующие данному виду предписания закона. А именно:

• он должен предупреждать арендатора о нежелании продлевать контракт и сдавать жилье кому-либо в течение следующего года минимум за 3 месяца до истечения его срока;
• он должен озвучивать желание расторгнуть соглашение. В противном случае, если он не сообщает о ненамерении продлить договор, а арендатор продолжает занимать его жилье, срок действия документа пролонгируется автоматически (на аналогичный срок и на тех же условиях).

Принудительное выселение в этой ситуации считается невозможным. В случае, если владелец квартиры заявляет квартиранту о нежелании продлевать соглашение и сдавать жилье в аренду, но при этом пускает других съемщиков, прежний наниматель имеет полное право предъявить претензии. Тогда он может требовать и выплату убытков, и повторное перезаключение договора.

Закон не предусматривает подписание договора на неопределенный срок. Если в документе срок аренды не указывается, к нему будут применяться правила долгосрочного (сроком на 5 лет) соглашения.

Досрочное расторжение договора аренды

Владелец жилья может выселить квартирантов до истечения срока договора лишь по решению суда. Для этого он должен в судебном порядке предоставить доказательства:

• порчи или разрушения жилья арендатором;
• использования арендатором снимаемого жилья не по назначению;
• нарушения комфортного проживания соседей;
• не внесения арендной платы квартиросъемщиком в обозначенный в договоре срок более 2 раз, если договор краткосрочный;
• накопления долгов за арендную плату квартиросъемщиком за полгода, если договор долгосрочный.

Только по вынесенному судом заключению договор может быть расторгнут досрочно. Исключение составляет документ с отдельно прописанными условиями, по которым арендодатель имеет право разорвать договор до согласованной даты. Подобные условия должны быть детально описаны, и тогда на их основании собственник жилья может потребовать выселения квартирантов одним только письменным уведомлением.

Продление срока проживания по суду

Суд может продлить проживание нанимателя, если арендодатель обращается в инстанцию за разрешением выселить квартиросъемщика, нарушающего интересы жителей соседних квартир или причиняющего ущерб снимаемому жилью. Квартиранту может быть дан так называемый исправительный срок на устранение всех претензий (длительностью до года). Но применяется данное правило исключительно для долгосрочных договоров аренды жилья.