Фонд имущества Петербурга хочет аннулировать договор купли-продажи здания на Галерной, 40, которое компания «РГС Недвижимость» вместе с двумя соседними домами реконструирует под гостиницу. В Фонде говорят: компания сорвала сроки работ. Инвестор заявляет, что не успел завершить проект в отведенное время из-за изменений в городском законодательстве. И утверждает, что намерен достроить отель.

Здание на Галерной, 40 общей площадью 3,3 тыс. кв. м с прилегающим земельным участком ООО «РГС Недвижимость» купило на торгах Фонда имущества еще в 2005 году за 76,2 млн рублей. Год спустя компания приобрела на аукционе соседний объект — 1,2 тыс. «квадратов» на набережной Адмиралтейского канала, 15А и занялась расселением дома №17А. Эти здания компания хотела превратить в единый гостиничный комплекс на 145 номеров.

Сроки сорваны

По договору купли-продажи, заключенному между Фондом имущества и «РГС Недвижимость», последняя обязалась реконструировать здание на Галерной, 40 за три с половиной года. К работам фирма так и не поступила, и весной нынешнего года Фонд имущества обратился в арбитраж с требованием расторгнуть договор. А в понедельник, 12 июля, суд провел предварительное заседание по делу.

На состоявшемся процессе юрист «РГС Недвижимость» рассказала: уже после того, как компания приобрела здания на Галерной и набережной Адмиралтейского канала, 15А, руководство фирмы решило превратить все три объекта в единый гостиничный комплекс. «Мы выиграли торги по продаже двух зданий, и начали расселять соседний дом — №17А по набережной Адмиралтейского канала. Стали разрабатывать проект, однако наши планы пришлось скорректировать из-за принятия Правил землепользования и застройки. По правилам, чтобы реконструировать эти объекты под гостиницу, нужно было проводить общественные слушания. Либо вносить изменения в правила землепользования. Из-за этой правовой коллизии мы не смогли завершить проект в оговоренные сроки», — пояснила представитель «РГС Недвижимость».

И добавила, что компания не намерена отказываться от реализации проекта. Впрочем, комментировать ситуацию юрист отказалась. «Я не уполномочена разговаривать с прессой. Наша компания предоставит разъяснения лишь после завершения судебного процесса», — пообещала она

Штраф — это цветочки

Желание компании продолжить реализацию проекта вряд ли будет поддержано городскими властями. «Фонда имущества не имеет права продлевать договор купли-продажи в тех случаях, когда инвестор сорвал сроки реализации проекта. Этот вопрос должен курировать Комитет по управлению городским имуществом», — пояснила пресс-секретарь Фонда Алина Куберская.

В КУГИ рассказали, что уже отказали «РГС Недвижимости» в просьбе о продлении сроков реализации проекта.

По словам директора Фонда имущества Андрея Степаненко, при расторжении договора купли-продажи зданий с земельными участками из-за несоблюдения сроков покупатель должен выплатить штраф в размере 3% от определенной на торгах стоимости объекта. Кроме того, несостоявшийся инвестор обязан возвратить фонду судебные расходы и затраты на организацию повторного аукциона.

Если компании окончательно откажут в сохранении договора купли-продажи, «РГС Недвижимости» придется отказаться от реализации проекта. Либо — реконструировать под гостиницу лишь дома №15А и 17А на набережной Адмиралтейского канала. Хотя и в этом случае компания должна закончить все работу к лету следующего года. Именно тогда истекут 3,5 года, отведенные для реконструкции дома 15А на набережной Адмиралтейского канала.

Тройственный союз

Впрочем, как считают эксперты, в случае проведения повторных торгов стоимость зданий на Галерной, 40 и набережной Адмиралтейского канала, 15А будет гораздо ниже, нежели в 2005-2006 годах. И вообще, проект будет целесообразным лишь в том случае, если новый инвестор купит не только эти два здания, но и дом на набережной Адмиралтейского канала, 17А, который расселяет «РГС Недвижимость».

«Объекты приобретались в период активного роста рынка для реализации проекта гостиничного комплекса. Маловероятно, что сейчас их кто-то захочет купить. Это объясняется не самым удачным местоположением зданий — неразвитость окружающей территории снижает цену объектов. Западные гостиничные операторы готовы рассматривать для своих проектов здания большей площади, которые позволяют получить отель как минимум на 200 номеров. Рыночная стоимость всех трех объектов может составить порядка $10-12 млн», — считает руководитель отдела оценки Knight Frank St.Petersburg Антон Реутов.

«На рассматриваемой территории можно реализовать проекты офисной, гостиничной и частично жилой недвижимости. Учитывая ориентировочную стоимость строительства, а также выручку, стоимость зданий по итогам торгов может составить 120-160 млн рублей. При этом заинтересоваться покупкой могут только международные гостиничные сети», — поясняет директор по маркетингу компании «МИР недвижимости» Илья Логинов. По его словам, в нынешних условиях отечественных покупателей вряд ли заинтересует возможность реализации проектов гостиничного или офисного бизнеса — главным образом, из-за их низкой рентабельности.

«Если иностранные инвесторы не заинтересуются проектом, торги могут либо не состояться, либо цена будет значительно ниже уровня, определенного на аукционах в 2005 и 2006 годах. Реализация проекта максимально выгодна лишь в случае, если все три здания объединят в единый комплекс», — резюмирует он.

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов утверждает: здания на Галерной и Адмиралтейского канала, 15А заинтересуют инвесторов только в том случае, если их выставят на продажу единым лотом. «Дом на набережной расположен в глубине существующей застройки и в отдельности вряд ли будет представлять интерес. На мой взгляд, выкупить здания и приспособить их под гостиничную или другую функцию сможет только крупный инвестор, скорее всего, иностранный. Стоимость объектов может составить от $4 тыс. до $7 тыс. за кв. м», — разъясняет Павел Созинов.

«Район, ограниченный Галерной улицей и набережной Адмиралтейского канала, находится на значительном расстоянии от ближайших станций метрополитена. Думаю, что инвесторы заинтересуются этой территорией лишь после возобновления реконструкции Новой Голландии, которая является главной «точкой роста» этого квартала», — прогнозирует он.

Справка БН:

По данным информационной системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «РГС недвижимость» принадлежит кипрской Saxonite trading co ltd, которая входит в Clover Group. Учредители ООО «ХК «Кловер групп» — Legion Construction Holding GmbH (99%) и Александр Попов (1%). Ранее генеральный директор Clover Group Александр Попов сообщал, что его компания не намерена отказываться от проекта и ведет переговоры со Смольным о продлении сроков реконструкции.

Дом под номером 40 — одна из самых фешенебельных построек на Галерной улице. В начале XX века здесь располагался доходный дом и издательство Станислава Проппера. В свое время Проппер издавал газету «Биржевые ведомости».

Автор: Сергей Бардин